La legge italiana consente l’acquisto di beni immobili da parte di stranieri con le seguenti, diverse modalità:

1. straniero non regolarmente soggiornante: solo se un trattato internazionale lo consente oppure se vi sia reciprocità e cioè se nel suo Paese d’origine è permesso ad un italiano comprare una casa (per verificare la condizione di reciprocità: link al Ministero degli Affari Esteri)

1. straniero “regolarmente soggiornante”: con permesso di soggiorno per specifici motivi o carta di soggiorno; lo stesso vale in caso di permesso di soggiorno scaduto, a condizione che sia presentata al notaio la richiesta di rinnovo effettuata prima della scadenza o entro 60 giorni dalla scadenza, con la relativa ricevuta di presentazione all’autorità competente.

1. cittadino comunitario:senza limiti (dopo l’ultimo ampliamento del 2007 i paesi appartenenti alla CEE sono 27: Belgio – Francia – Germania – Italia – Lussemburgo – Olanda – Danimarca – Irlanda – Regno Unito – Cipro – Estonia – Lettonia – Lituania – Malta – Polonia – Repubblica Ceca – Slovacchia – Slovenia – Ungheria – Grecia – Portogallo – Spagna – Austria – Finlandia – Svezia – Bulgaria – Romania ).

Quindi è innanzitutto necessario – per sapere quali documenti servono in concreto per poter acquistare diritti in Italia – individuare a quale di queste categorie uno straniero può riferirsi.

La legge italiana vuole facilitare ed incoraggiare l’acquisto della propria abitazione principale (c.d. prima casa), diminuendo in vari modi le imposte per chi la compra. In particolare, al momento dell’acquisto, chi compera paga il 3% (imposta di registro), se compera da un soggetto privato, ovvero con il 4% (IVA) se compera da una impresa o società (salvo qualche ipotesi particolare), più le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa (attualmente pari complessivamente ad Euro 336,00).
 
Lo straniero è anche ammesso a godere delle agevolazioni “prima casa” se ne possiede i requisiti, che ovviamente sono i medesimi richiesti per gli italiani. Per sapere quali sono i requisiti per poter acquistare con le agevolazioni “prima casa” contattare lo studio notarile.
 
Un’altra agevolazione fiscale collegata all’acquisto della “prima casa” riguarda la detraibilità (in una certa misura) dall’imposta sul reddito degli interessi pagati sui mutui stipulati per l’acquisto della c.d. prima casa.
Infine, il reddito prodotto dalla “prima casa” non è assoggettato all’imposta sul reddito.

Sul sito del Ministero degli Esteri si chiarisce che “nella redazione dell’elenco relativo alla condizione di reciprocità in materia di acquisti immobiliari non vengono fornite indicazioni in merito ai mutui ipotecari che, ove non diversamente indicato, non necessitano di una ulteriore verifica della condizione di reciprocità, essendo tali atti collegati alle operazioni di acquisto”.

Lo straniero può costituire una società in Italia, creare un’associazione, o qualunque altra operazione, alle stesse condizioni cui si accennava per l’acquisto della casa. Con un’avvertenza: la reciprocità può sussistere solo per determinate materie. Se, ad esempio, in un determinato Paese un italiano può costituire una società ma non comprare una casa, lo straniero (non regolarmente soggiornante in Italia) proveniente da quello stesso Paese potrà in Italia costituire una società ma non comprare una casa.

Non sempre una persona può esprimere direttamente la propria volontà: ad esempio perché si trova all’estero, o comunque distante dal posto in cui si dovrebbe concludere un determinato atto o contratto. In questi casi, si può fare ricorso ad una procura, cioè ad un documento che dà ad una persona il potere di compiere un atto materiale o legale al posto di un’altra.

Ad esempio, se il marito si trova all’estero e si deve concludere con urgenza un atto di acquisto della casa, il marito – prima di partire oppure dall’estero – può dare alla moglie una procura in modo che la moglie possa concludere il contratto per tutti e due. Se la procura arriva dall’estero, si applicheranno tutte le regole relative all’atto straniero.

Uno straniero può fare testamento, cioè indicare in un documento ufficiale a chi intende lasciare i propri beni dopo la propria morte. Per conoscere le modalità attraverso le quali si può fare testamento consigliamo di contattare lo studio notarile.

Uno straniero può dare in regalo i propri beni a chi vuole anche in vita, cioè fare delle donazioni. Anche in questo caso consigliamo di contattare lo studio notarile.

Il regime patrimoniale è l’insieme di regole che disciplinano la proprietà e le modalità di amministrazione dei beni acquistati da due persone sposate tra loro mentre dura il matrimonio ed quando il matrimonio si scioglie per qualsiasi ragione (morte, divorzio). In altre parole, il regime patrimoniale indica i diritti che ciascuno dei coniugi ha sui beni acquistati (dall’uno o dall’altro coniuge, o da entrambi) durante il matrimonio, sia per il periodo in cui il matrimonio sussiste, sia per il caso di scioglimento. In Italia il regime “normale” che si stabilisce tra due persone sposate (a meno che non facciano una diversa espressa scelta) è la “comunione legale” dei beni. I coniugi possono però scegliere la “separazione dei beni” (da non confondersi con la “separazione legale” dei coniugi), oppure un regime di comunione ma con delle regole particolari (“comunione convenzionale”). La scelta influisce sia sulla possibilità di vendere o ipotecare il bene senza il consenso dell’altro coniuge, sia sulle regole per la divisione dei beni in caso di scioglimento del matrimonio. In base all’art. 30 della legge 218/95, anche i cittadini stranieri residenti in Italia possono scegliere uno dei regimi patrimoniali previsti dalla legge italiana , e questo può facilitare il loro inserimento nella vita comune in Italia. Considerata l’influenza che può avere nei contratti più importanti, ma anche per proteggere il coniuge più debole, la scelta del regime patrimoniale o la sua modificazione non sempre riceve la attenzione che merita. E’ quindi sempre meglio rivolgersi allo studio notarile per ricevere consigli appropriati su come disciplinare il regime patrimoniale della famiglia.

La comunione legale dei beni è il regime patrimoniale che la legge italiana collega “automaticamente” al matrimonio, pur lasciando liberi gli sposi di scegliere delle regole diverse (quali la separazione dei beni o la comunione convenzionale). In sintesi, la comunione legale prevede che, in linea di principio, tutti i beni acquistati dai coniugi durante il matrimonio, anche se formalmente intestati ad uno solo, appartengano in realtà ad entrambi. Ciò significa che per venderli, donarli, darli in ipoteca o comunque disporne è necessario il consenso di entrambi i coniugi ed il valore dei beni stessi spetta per metà a ciascun coniuge. Restano esclusi soltanto, in sintesi, i beni di uso strettamente personale o professionale, ed i compensi del proprio lavoro.

E’ il regime patrimoniale secondo il quale due coniugi continuano ad acquistare beni, dopo il matrimonio, esattamente come se non fossero coniugate tra loro. Il bene acquistato da ciascun coniuge rimane suo personale, senza che l’altro possa vantare sul bene stesso nessun diritto. Naturalmente i coniugi possono acquistare un bene anche a metà tra loro, ma ciascuno potrà poi rivendere (o donare) la sua quota anche senza il consenso dell’altro (a differenza di quanto accade con la comunione legale dei beni).